С начала 2025 года рынок недвижимости Казахстана демонстрирует устойчивый рост цен практически во всех сегментах. За 10 месяцев текущего года цена одного квадратного метра жилья на первичном и вторичном рынках выросла на 12,5% и 10,2% соответственно. Данный рост обусловлен фактором сезонности, инфляцией и изменениями в регулировании рынка. Основным городом, показавшим стремительный рост в первичном сегменте, остается Павлодар, где, несмотря на месячное снижение в октябре, цены на «первичку» с начала года выросли на 19,1%, тогда как на вторичном рынке жилья лидирует Алматы с ростом в 21,7% с начала года. Стоимость аренды продолжает показывать более сдержанную динамику, аренда подорожала на 8,2% с начала года. В целом, рост цен на жилье в октябре по сравнению с предыдущим месяцем был более сдержанным.
Мы считаем, что до конца текущего года рынок останется в зоне текущего умеренного роста с выраженной динамикой в сегменте первичного жилья. Спрос на жилье превысит прошлогодние уровни, что вызвано сезонными факторами и стремлением покупателей закрепить цены перед налоговыми изменениями. Как мы писали ранее, возможно, ужесточение условий по ипотеке может ограничить активность на рынке жилья, но общий тренд на повышение цен сохранится. Однако, с учетом значительной доли Отбасы банка в структуре ипотечного кредитования, текущее ужесточение условий может оказать ограниченное влияние на рынок, поскольку льготные ипотечные программы данного банка продолжают обеспечивать активность на рынке.
Рынок жилья в Казахстане в целом демонстрирует ускорение темпов роста, особенно если судить по динамике цен на новое жилье и арендной ставки. На первичном рынке недвижимости цены продолжают опережать инфляцию: с начала года они увеличились на 12,5% (Рис. 1). Лидером по удорожанию первичного жилья с начала года остается Павлодар (+19,1%). Следующими по удорожанию нового жилья стали Конаев, Алматы и Кызылорда, где цены выросли на 17,8%, 15,7% и 14,6% соответственно. В то же время в ряде городов, таких как Усть-Каменогорск, Семей и Туркестан, подорожание «первички» с начала года оказалось менее 2%.
Рис. 1. Изменение цен на рынке жилья с начала 2025 года
Источник: БНС
Примечание: базисом являются средние цены за декабрь 2024 года
Примечательно, что с сентября темпы роста цен на новое жилье начали значительно опережать динамику инфляции. Одним из основных драйверов ускорения стало обновление нормативного регулирования рынка. Первый пакет поправок вступил в силу 12 июля, второй – 30 августа текущего года, а третий планируется к внедрению в 2026 году. Особое значение имеет ужесточение правил долевого строительства, действующих с 30 августа: теперь сделки допускаются только по договорам долевого участия, реклама объектов возможна исключительно при наличии гарантии или разрешения, а деятельность застройщиков контролируется акиматами и инжиниринговыми компаниями. По нашему мнению, эти меры, с одной стороны, являются положительными и необходимыми нововведениями, а с другой стороны, оказывают давление на рынок, способствуя росту цен в сегменте первичного жилья.
Кроме того, дополнительное давление на стоимость жилья оказывают макроэкономические факторы – ужесточение ипотечного кредитования и ожидаемое в 2026 году повышение ставки НДС, что ведет к дальнейшему удорожанию квадратного метра жилья.
На вторичном рынке недвижимости ситуация складывается несколько иначе: рост цен с начала года (10,2%) почти сравнялся с темпом роста инфляции (10,5%). Так, в Алматы продолжается уверенный рост – стоимость жилья на «вторичке» увеличилась на 21,7%. При этом в городе Конаев зафиксировано снижение цен на 0,5% с начала года.
Рынок арендного жилья демонстрировал более умеренную динамику – в целом по Казахстану аренда подорожала на 8,2% с начала года. Наиболее заметный рост наблюдался в городах Актобе и Павлодар, где рост с начала года составил 22,9% и 22,6% соответственно.
В октябре 2025 года рынок недвижимости Казахстана демонстрирует схожую динамику с прошлым годом при незначительном снижении количества сделок купли-продажи жилья (Рис. 2). Всего в данном месяце было зарегистрировано 41,3 тыс. сделок купли-продажи жилья — на 0,1% меньше, чем в сентябре. Большинство из них (78,9%) касались квартир в многоквартирных домах, остальная часть — индивидуальных домов. Основными центрами продаж традиционно остаются Астана (21,7%) и Алматы (19,1%), а также Карагандинская область (7,2%). Минимальное число сделок было вновь зарегистрировано в области Ұлытау (0,8%).
Рис. 2. Динамика количества сделок купли-продажи за 2023-2025 годы
Источник: БНС
Продажи квартир уменьшились на 0,3% по сравнению с сентябрем, при этом наибольшей популярностью пользовались двухкомнатные квартиры — заключено 12,4 тыс. сделок, тогда как в течение предыдущих 6 месяцев лидировали однокомнатные квартиры. Количество сделок с частными домами увеличилось на 0,6% по сравнению с предыдущим месяцем. Однако в годовом выражении рынок демонстрирует относительный рост: заключено на 5,4% больше сделок купли-продажи, чем в октябре 2024 года. При этом наблюдается увеличение в количестве сделок за 10 месяцев 2025 года по сравнению с январем-октябрем 2024 года (+3,5%).
Как мы и утверждали в предыдущей статье по данной теме, ожидается, что к концу текущего года рынок сохранит похожую динамику прошлого года. К декабрю будет наблюдаться увеличение спроса на жилье под влиянием сезонных факторов и роста числа сделок, что может привести к дальнейшему повышению цен. Наиболее заметные изменения будут характерны для сегмента первичного жилья.
Спрос, вероятно, превысит показатели прошлого года благодаря сезонным акциям и стремлению покупателей зафиксировать стоимость до вступления в силу налоговых изменений и приобрести жилье по текущим ценам. Вместе с тем, ужесточение условий ипотечного кредитования может частично сдержать активность на рынке, хотя общий тренд на рост цен, по всей вероятности, сохранится. Отметим, что Отбасы банк, на долю которого приходится около 55% рынка ипотечного кредитования, предоставляет льготные ипотечные продукты, финансируемые за счет государственных программ. Это частично искажает рынок ипотечного кредитования и, возможно, будет снижать эффект от ужесточения условий по ипотеке.
Арслан Аронов – Аналитический центр
При использовании материала из данной публикации ссылка на первоисточник обязательна.
