Рынок жилья в сентябре 2025 года демонстрирует ускорение темпов роста цен во всех сегментах, что обусловлено фактором сезонности, инфляцией, волатильностью тенге и изменениями в регулировании рынка. Наиболее активная динамика цен отмечена в сегменте первичного жилья, где с начала года цены выросли на 11,4%, в том числе за счет переформатирования рынка, связанного с ужесточением правил долевого строительства. На вторичном рынке жилья зафиксирован более умеренный рост цен на уровне 9,2% с начала года. В сегменте аренды жилья наблюдалась сравнительно умеренная динамика роста цен, отражая более плавную реакцию рынка на экономические факторы.
Мы ожидаем, что до конца 2025 года рынок останется в зоне умеренного роста цен с выраженной динамикой в первичном сегменте. Спрос на жилье превысит прошлогодние уровни, вызванный сезонными факторами и стремлением покупателей закрепить цены перед налоговыми изменениями. Ужесточение условий по ипотеке в ноябре 2025 года может ограничить активность на рынке жилья, но общий тренд на повышение цен сохранится.
Рынок жилья демонстрирует ускорение темпов роста цен во всех сегментах рынка с июля 2025 года, что обусловлено комплексом факторов: сезонностью, инфляцией, волатильностью курса тенге, а также изменениями в правилах регулирования рынка.
Наиболее уверенная динамика цен наблюдается на первичном рынке, где цены за 9 месяцев текущего года выросли на 11,4%, опередив инфляцию (Рис. 1). Цены в данном сегменте подвергаются существенным изменениям под воздействием ряда факторов. Одним из ключевых факторов стало изменение правил регулирования рынка. Первый пакет поправок вступил в силу с 12 июля, второй - с 30 августа, третий планируется к реализации с 2026 года. Особенно значимым можно считать ужесточение правил долевого строительства (сделки только по договору долевого участия, реклама жилья строго при наличии гарантии/разрешения, контроль застройщиков акиматами и инжиниринговыми компаниями), введенное с 30 августа. Эти ограничения формируют тенденцию к росту цен на первичном рынке.
Кроме того, ослабление курса тенге, а также ожидаемое в 2026 году повышение НДС ведут к корректировке стоимости жилья в сторону повышения. Рост цен отмечается во всех регионах, наиболее высокие темпы удорожания нового жилья зафиксированы в крупных городах - Алматы, Астана и Шымкент, что обусловлено высокой активностью спроса.
Рис. 1. Изменение цен на рынке жилья с начала 2025 года
Источник: БНС
На вторичном рынке жилья наблюдается более умеренный рост цен по сравнению с сегментом первичного жилья: с начала года рост оставил 9,2% после небольшого замедления темпов роста в мае. В числе ключевых драйверов роста - инфляция, устойчивая покупательская активность, поддерживаемая доступностью данного вида жилья. Рост цен был отмечен во всех регионах, лидерами по удорожанию являются Алматы (+19,1%) и Туркестан (+14,3%).
Рынок арендного жилья демонстрировал сравнительно умеренную динамику по сравнению с тенденциями роста цен на покупку жилья. С начала года стоимость выросла на 6,9%, показав заметное ускорение с июля. Более умеренный рост цен в данном сегменте может свидетельствовать о замедленной реакции рынка на инфляционные процессы и изменение стоимости недвижимости.
Динамика количества сделок купли-продажи в августе 2025 года (данные за сентябрь будут готовы позже) также демонстрирует сезонное повышение активности: количество зарегистрированных сделок купли-продажи жилья составило 41,4 тыс., увеличившись на 4,1% по сравнению с июльскими показателями (Рис. 2). Лидерами по количеству сделок традиционно остаются города Астана (+22,9%) и Алматы (+20,3%), а также Карагандинская область (+7,1%). Меньше всего сделок вновь проведено в области Ұлытау – 283 сделки (+0,7%). Традиционно к концу года количество сделок растет, мы ожидаем, что в текущем году данная тенденция также будет реализована.
Рис. 2. Динамика количества сделок купли-продажи за 2023-2025 годы
Источник: БНС
Рынок жилья Казахстана демонстрирует заметный сезонный рост: отмечено ускорение темпов роста цен во всех сегментах. Мы ожидаем, что рынок останется в режиме роста в последнем квартале 2025 года, когда традиционно наблюдается рост спроса на жильё, связанный с сезонными факторами и активизацией сделок, что может стать причиной дальнейшего повышения цен на рынке жилья. Основные изменения цен будут фиксироваться в сегменте первичного жилья. При этом спрос будет превышать прошлогодние показатели, что будет связано с сезонными акциями, с стремлением покупателей зафиксировать цены до налоговых изменений и приобрести жилье по текущим ценам. При этом ужесточение условий по ипотеке может немного охладить активность на рынке при сохранении тренда на рост цен.
Салтанат Игенбекова – Аналитический центр
При использовании материала из данной публикации ссылка на первоисточник обязательна.
