Обзор рынка жилой недвижимости Казахстана

В 2024 году нами был подготовлен анализ доступности жилья в Казахстане. Настоящая работа развивает отдельные направления этого исследования и дополняет его расширенным анализом факторов спроса на жилую недвижимость. В ней обобщены опыт, аналитические оценки и рекомендации международных и казахстанских институтов: Азиатского банка развития (АБР), ОЭСР, Всемирного банка, Ассоциации финансистов Казахстана (АФК), МВФ и Национального Банка Казахстана (НБК).

По нашей оценке, существенное влияние на рынок жилой недвижимости Казахстана оказывают государственные меры поддержки, определяющие структуру спроса и ценообразование. Льготное ипотечное кредитование и возможность использования пенсионных накоплений расширили доступ населения к финансированию приобретения жилья и поддержали строительную активность. Увеличение доступного финансирования при ограниченной эластичности предложения могло повлиять на динамику цен.

Возможность использования пенсионных накоплений увеличила объём собственных средств покупателей и поддержала спрос. По нашей оценке, этот механизм наряду с другими факторами мог оказывать влияние на динамику цен на жилье. Объем доступных средств зависел от размера накоплений, поэтому целесообразна дополнительная оценка распределения эффекта таких мер между группами населения.

Для среднего класса устойчивой основой повышения доступности жилья являются развитие рыночного ипотечного кредитования, снижение инфляции, расширение долгосрочного банковского финансирования и увеличение предложения жилья. Постепенное сокращение масштабов отдельных мер стимулирования спроса может способствовать более умеренной динамике цен в долгосрочной перспективе. Пересмотр субсидий также может высвободить бюджетные ресурсы для социального и арендного жилья, инфраструктуры и адресной помощи. Поэтапное изменение условий поддержки позволило бы покупателям, банкам и застройщикам адаптироваться к новым механизмам финансирования.

Для согласованной реализации этих направлений целесообразно рассмотреть обновление комплексного документа по государственной политике в области жилья. Его основой могут стать оценка результатов предыдущих программ, международный опыт и чёткое разграничение функций государства и частного сектора. Для различных групп населения целесообразно определить соответствующие жилищные решения с учётом уровня доходов, стоимости, местоположения, площади, качества жилья и обеспеченности инфраструктурой, предусмотрев источники финансирования и измеримые показатели результативности. 

Отмечаем рекомендацию авторов исследования Всемирного банка рассмотреть поэтапное завершение программы «7-20-25» в рамках постепенного перехода к рыночному ипотечному кредитованию. Данная рекомендация сформулирована с учётом представленной в исследовании оценки эффективности программы и её соответствия мандату НБК. Реализацию такого перехода целесообразно сопровождать развитием альтернативных источников долгосрочного финансирования и сохранением адресной поддержки граждан с низкими доходами, нуждающихся в жилищной помощи.