В мае 2026 года рынок жилья Казахстана сохранил разнонаправленную динамику. На первичном рынке годовой рост цен по-прежнему превышал уровень инфляции, однако месячный прирост был умеренным, что указывает на постепенное охлаждение спроса. Во вторичном сегменте цены снизились в месячном выражении, а годовая динамика была близка к уровню потребительской инфляции. Такая картина отражает сочетание сохраняющегося давления на себестоимость строительства нового жилья, налоговых и регуляторных изменений, а также более осторожного поведения покупателей на фоне «дорогого» кредитования и снижения активности на рынке.
Мы считаем, что во второй половине года рост цен на рынке жилья будет более сдержанным по сравнению с прошлым годом. Давление на цены в первичном сегменте продолжат оказывать издержки строительства, налоговые изменения и ужесточение требований к застройщикам, в том числе в связи с введением нового Строительного кодекса с 1 июля. При этом спрос будет ограничиваться высокой стоимостью кредитования, обновленными порогами минимальной достаточности пенсионных накоплений и более рестриктивной оценкой платежеспособности заемщиков. В результате рост цен на первичное жилье, по нашим оценкам, во втором полугодии будет близок к потребительской инфляции, с возможностью временного превышения в отдельных городах с устойчивым спросом.
Рынок жилья в Казахстане в мае 2026 года показал смешанную динамику. Цена за квадратный метр на первичном рынке выросла на 0,2% по сравнению с предыдущим месяцем. Рост цен был зафиксирован в городах: Костанай (1,5% м/м), Павлодар (1,4% м/м), Кызылорда (1,2% м/м), Жезказган (1,0% м/м), Кокшетау и Актау по (0,9% м/м), Уральск (0,5% м/м), Астана (0,3% м/м). В остальных городах цены не изменились, при этом снижения цен не наблюдалось.
Рис. 1. Изменение цен на рынке жилья, Т тыс.
Источник: БНС
В годовом выражении стоимость квадратного метра жилья на первичном рынке в мае выросла на 14,5% г/г, где наибольший прирост продемонстрировали такие крупные мегаполисы, как Астана (18,2% г/г), Актобе (19,5% г/г) и Алматы (15,8% г/г). При этом в Петропавловске цены остались на уровне мая 2025 года.
На вторичном рынке жилья, по данным БНС, наблюдалось снижение цен на 0,6% м/м. Рост цен зафиксирован в шести городах: Тараз (0,1% м/м), Кызылорда (0,5% м/м), Уральск и Усть-Каменогорск по (0,7% м/м), Кокшетау (0,9% м/м) и Талдыкорган с ростом в 2,0% м/м. В остальных городах отмечено снижение цен в пределах 0,3-2,2%.
В годовом выражении динамика роста цен на вторичку составила 10,8% и была сопоставима с инфляцией (10,4%). Основными городами, показавшими заметный рост, являлись Алматы (12,8% г/г), Астана (12,2% г/г) и Талдыкорган (14,4% г/г). Минимальный рост цен зафиксирован в Жезказгане (1,3% г/г). С начала года цены на первичном рынке выросли на 4,6%, а на вторичном рынке – на 0,9%.
В мае 2026 года на рынке недвижимости Казахстана наблюдалось снижение активности после роста в апреле. По данным БНС, количество зарегистрированных сделок купли-продажи жилья составило 30 420, что на 13,5% меньше, чем в апреле (35 154 сделки), и на 10,5% ниже уровня мая 2025 года. Основными центрами продаж жилья оставались Астана – 5 122 сделки (16,8%), Алматы – 4 925 сделок (16,2%) и Карагандинская область – 2 630 сделок (8,6%). Наименьшее число сделок было зарегистрировано в области Ұлытау – 261 сделка (0,9%).
По сравнению с апрелем рост числа сделок наблюдался только в Туркестанской (+7,6%) и Атырауской (+0,6%) областях, тогда как наиболее заметное снижение зафиксировано в Кызылординской области (-35,5%), Алматы (-24,2%) и области Ұлытау (-19,4%). Количество сделок с квартирами в многоквартирных домах сократилось на 14,5% м/м и составило 23 381 сделку, или 76,9% от общего объема; чаще всего покупались двухкомнатные квартиры (8 681 сделка). Сделки с индивидуальными жилыми домами уменьшились на 10,0% м/м до 7 039. В январе-мае 2026 года количество сделок было на 5,8% ниже, чем за аналогичный период 2025 года, что подтверждает охлаждение спроса после более активного прошлого года.
Рис. 2. Динамика количества сделок купли-продажи
Источник: БНС
Давление на стоимость жилья продолжает формироваться прежде всего в первичном сегменте: на цены влияют налоговые изменения, удорожание строительных работ и материалов, а также повышение регуляторных требований к отрасли. Кроме того, снижение числа сделок в мае и слабая месячная динамика цен показывают, что платежеспособный спрос демонстрирует признаки охлаждения. В этих условиях застройщики, вероятно, будут осторожнее пересматривать цены, особенно в городах, где спрос менее устойчив.
Поддержку первичному рынку продолжат оказывать льготные ипотечные программы и сохранение интереса к новостройкам в крупнейших городах. Влияние пенсионных изъятий на рынок жилья постепенно снижается после обновления порогов минимальной достаточности. Это ограничивает потенциал существенного ускорения спроса и делает динамику сделок более чувствительной к условиям ипотечного кредитования.
В целом мы ожидаем, что спрос на рынке жилья в 2026 году будет ниже прошлогоднего уровня. На это указывают последние данные по сделкам, снижение активности с начала года и более осторожное поведение покупателей. Дополнительное влияние окажут высокая база 2025 года, дорогие рыночные кредиты, ужесточение оценки платежеспособности заемщиков и постепенная адаптация рынка к новым налоговым и строительным требованиям. Дополнительным фактором станет введение нового Строительного кодекса с 1 июля 2026 года, который предусматривает более жесткие требования к застройщикам и усиление надзора, включая цифровизацию процессов в отрасли.
В результате мы ожидаем более сбалансированную динамику: первичный рынок будет поддерживаться себестоимостью и льготными программами, тогда как вторичный рынок сильнее отреагирует на охлаждение спроса. Таким образом, рост цен на первичное жилье во втором полугодии, по нашим оценкам, будет близок к уровню потребительской инфляции.
Курманбеков Асан – Аналитический центр
При использовании материала из данной публикации ссылка на первоисточник обязательна.
