Быстрый рост экономики в среднем на 10% в год (2000-2007гг) и большие объемы заимствований банков на внешнем рынке стимулировали рост жилищного строительства, которое в среднем росло почти на 30% ежегодно в аналогичном периоде. Однако в связи с серьезным замедлением экономического роста, остановкой притока дешевого фондирования после кризиса 2007 года, жилищное строительство вступило в период затяжной стагнации, показав в среднем рост всего на полпроцента в год (2008-2013гг). Впоследствии при активном госучастии ввод жилья перешел к заметному росту, составившему 10% в 2014 году, 19% в 2015 году и почти 18% в прошлом году, впервые превысив отметку в 10 миллионов квадратных метров.
При активном строительстве, обеспеченность населения жильем в Казахстане неуклонно повышалась и превысила 20 кв.м. на человека в 2015 году, при этом в г.Астана и г.Алматы данный показатель приближается к 30 кв.м. на человека. Тем не менее в международном сравнении показатели Казахстана пока достаточно скромные на фоне 70 кв.м. в США, 43 кв.м. в Германии, и 24 кв.м в России.
Ситуация с демографией внешне выглядит оптимистично, население страны в конце прошлого года приблизилось к 18 миллионам, однако при этом наметилась тенденция к снижению молодого населения. Это связано с падением рождаемости в начале 90-х, в результате в ближайшие годы ожидается сокращение населения в возрасте 20-30 лет примерно на сто тысяч в год.
Увеличение потребления домашних хозяйств с 2014 года показывает неудовлетворительный реальный рост всего на 1-2%, тогда как в предыдущие годы уверенно показывало двузначные темпы роста. На это повлияло снижение реальных зарплат на 2% и на 1% в 2015 и 2016 году, а также практически полная остановка кредитования банками (в 2016 году кредитный портфель банков снизился на 0.3%).
Цены на жилую недвижимость (первичный рынок) по Казахстану упали на 4% в прошлом году и почти не изменились в г.Астана и г.Алматы. В реальном выражении с учетом инфляции, цены в тенге на недвижимость по Казахстану все еще на треть ниже цен 2007 года. В г.Астана наблюдался более ускоренный реальный рост цен, однако и там цены на 20% ниже уровня 2007 года. Стоимость аренды оказалась более чувствительной к снизившимся доходам населения, ее стоимость упала в Астане на 12%, в Алматы на 10% в прошедшем году.
За последние годы доступность жилья (стоимость жилья / нетто доходы домохозяйства, лет) улучшилась, однако жилье остается малодоступным. Ипотека как инструмент приобретения жилья из-за высоких ставок крайне дорога и превышает стоимость аренды на 20-30% (платеж по ипотеке в месяц / аренда в месяц). Рынок ипотеки смещается в сторону государственного ипотечного сегмента ввиду отсутствия длинных денег по приемлемым ставкам и высоких рисков для коммерческих банков, которые в свою очередь вызваны невысокими доходами населения.
Государственные программы жилищного строительства существенно облегчают доступ населения к недорогому жилью. С 2012 года за счет средств государства было построено 3 млн кв.м. арендного жилья (9% от общего объема) и 2,6 млн кв.м. кредитного жилья (7% от общего объема). В дальнейшем объемы строительства арендного и кредитного жилья будут поддерживаться на текущих уровнях, т.е. по полмиллиона арендного и кредитного жилья в год.
Согласно концепции новой госпрограммы в сфере строительства жилья, инвестиции в жилищное строительство предполагаются на уровне 16 трлн тенге из которых 10% за счет средств государства. За 15 лет, отводящихся на реализацию программы (2017-2031гг.), объем инвестиций соответствует примерно 1 триллиону тенге в год, что выше 830 миллиардов тенге, сложившихся по факту в 2016 году. В случае успешной реализации программы можно ожидать ежегодный прирост жилищного строительства на 10 миллионов кв.м. (10,5 млн кв.м. в 2016г.). При этом, уровень обеспеченности населения жильем по нашим оценкам повысится с текущих 21 кв.м. до 25 кв.м. на человека по окончании действия программы в 2031 году.
Исходя из снизившихся доходов населения (-4,5% в 2016г. в реальном выражении) и отсутствия оснований для их скорого восстановления, мы ожидаем сохранения небольшой отрицательной динамики цен на жилую недвижимость в текущем году. По мере улучшения ситуации в экономике, активизации банковского кредитования, увеличение цен на недвижимость (массовый сегмент) по нашим оценкам может составить 4-5% в среднем в год до 2020 года.
