С момента написания нашего предыдущего обзора в марте 2017 г. экономическая ситуация в стране значительно улучшилась. Восстановление экономики относительно благоприятно сказывается на рынке недвижимости, где наблюдается ограниченное восстановление номинальных цен, тогда как объемы строительства и количество операций купли-продажи недвижимости показывают более значительный рост.
В марте 2017 года нами был подготовлен обзор рынка жилой недвижимости Казахстана, где мы отразили ситуацию на рынке жилья, сложившуюся на тот момент. В настоящем обзоре мы рассмотрели текущее положение на данном рынке, который играет все большую роль в экономике страны ввиду значительной поддержки со стороны государства.
Объемы строительства жилья в Казахстане перевалили за отметку в 10 млн кв.м. в год. в 2016 году с менее 7 млн кв.м. до 2014 года и продолжают активно расти. На этом фоне обеспеченность населения жильем повысилась до 22 кв.м. на одного человека – рост на 20% за последние 10 лет. По темпам строительства на душу населения Казахстан вышел на пиковые значения в 0,6 кв.м. и опережает не только страны ближнего, но и дальнего зарубежья.
На быстрый рост строительства оказывает влияние двузначный рост инвестиций, где основную роль играют вливания государства, при этом более половины всех инвестиций в строительство жилья обеспечивают Астана, Алматы и Алматинская область.
Население Казахстана достаточно молодо – средний возраст 32 года. В структуре населения наблюдается нарастающее снижение группы населения в возрасте 20-29 лет, но к середине следующего десятилетия их количество вновь начнет расти.
Быстрый рост г. Астана, г. Алматы и г. Шымкент привел к увеличению доли населения данных городов в общем городском населении до 36%, (24% в 2000 г.), тогда как ввод жилья в данных городах превышает половину от республиканского объема.
В текущем году рост стоимости недвижимости в тенге находится в пределах 4% (в рамках нашего предыдущего прогноза) и отстает от инфляции, несмотря на возобновившийся рост доходов населения и удвоение стоимости барреля нефти.
Цены на недвижимость пришли в большее соответствие с доходами населения, тренд на улучшение ситуации с доступностью жилья сохраняется, прежде всего из-за падения цен на него, однако приобретение жилья в массовом сегменте все еще остается доступно только при субсидировании со стороны государства.
Ставки аренды, как и цены на жилье стагнируют, в международном сравнении они существенно высоки, хотя доходность аренды находится ниже ставки по депозитам.
Количество сделок с недвижимостью увеличилось вслед за возросшими объемами строительства, при этом сделки на первичном рынке формируют уже более половины сделок на рынке.
Размер ипотечного портфеля банковской системы с начала года вырос на Т100 млрд до Т1,2 трлн. Практически весь прирост происходит за счет государственного ЖССБК при увеличении средств, выделяемых из бюджета.
В то же время, поддержка жилищного сектора со стороны государства, по-видимому, должна носить более точечный, избирательный подход (помощь тем, кто реально нуждается в поддержке) вследствие искажающего влияния на функционирование рыночного механизма, так как повышается риск стагнации рынка. Цены в реальном выражении в Алматы неуклонно снижаются уже почти 10 лет, в Астане и по Казахстану ситуация несколько лучше.
Ставки аренды в реальном выражении с коротким периодом роста также на спаде. В конечном итоге, в среднесрочной перспективе это может негативно сказаться на объемах строительства и ударит рикошетом также по банкам, которые обременены залоговой недвижимостью.
До 2021 года вливание госсредств в жилищное строительство составит Т1,3 трлн, при среднем коэффициенте участия государства в пределах долгосрочного среднего значения в 20%.
В рамках программы «7-20-25» в ближайшие 5 лет планируется финансирование ипотеки на Т1 трлн порядка 70 тысячам заемщиков, однако эффект на объемы строительства будет скромным, а доля ипотечных кредитов к ВВП кардинально не изменится с текущего уровня в 2%. Данная программа, как и другие меры государства подразумевает субсидирование процентных ставок, но механизм долгосрочного финансирования (секьюритизации) остается не вполне ясным.
На рынке коммерческой недвижимости заметно наращивание предложения всех форматов недвижимости, в свою очередь, изменение цен указывает на популярность бюджетных вариантов недвижимости.
Наш прогноз цен на первичном рынке жилья остается в рамках предыдущего прогноза от марта 2017 года в пределах 5% в год до 2020 года, предпосылок для реального роста цен мы не видим даже с учетом более умеренной инфляции. Рост экономики пока опирается лишь на количественные показатели при недостатке качественных изменений.
