В текущем году в Казахстане наблюдается существенное оживление на рынке недвижимости, которое проявилось в ускорении роста цен на жилье (+7% за 9М2019г). Инвестиции в жилищное строительство увеличились более чем на 20%, а объемы строительства жилья повысились на 11,5%. С начала года количество операций с недвижимостью повысилось на 22,5% г/г, а размер портфеля ипотечных кредитов вырос более чем на 20%.
Цены на первичном рынке недвижимости повысились на 7%, обогнав инфляцию впервые с 2016 года. За 9 месяцев текущего года цены в Казахстане прибавили 7% после роста на 5,4% в 2018 году и на 2,4% в 2017 году. Однако данный рост был в основном обеспечен за счет субсидируемой государством ипотеки, увеличившей спрос на жилую недвижимость, и носил ярко выраженный региональный характер. Демографический рост и урбанизация также способствуют росту спроса на жилье. Положительная динамика увеличения численности населения более чем на 1% в год сопровождается постепенным ростом доли городского населения, причем в первую очередь за счет крупнейших городов. В результате, уровень урбанизации в Казахстане превысил 58%.
Рост количества сделок на рынке жилья ускорился за счет вторичного рынка и активизации ипотеки. За девять месяцев 2019 года количество операций с недвижимостью повысилось на 22,5% г/г, что превышает показатель прошлого года в три раза (рост количества сделок за девять месяцев 2018 года составил 8,3% г/г).Такому существенному росту способствовал запуск программы «Баспана-хит», ориентированной на пользующийся большим спросом вторичный рынок жилья. Портфель ипотечных кредитов вырос до Т1,6 трлн, что соответствует 26% от общего розничного кредитного портфеля. Львиная доля данного роста, приходится на ипотечную компанию Баспана и Жилстройсбербанк.
Улучшение обеспеченности населения жильем за счет масштабных государственных расходов. Благодаря государственным мерам поддержкиза первые три квартала инвестиции в жилищное строительство выросли на 20,5% г/г при общем росте строительных работ более чем на 13% г/г, что сделало отрасль одним из ведущих драйверов роста экономики.Доступность приобретения жилья резко улучшилась в 2019 году. Это произошло благодаря снижению средневзвешенной ставки по ипотеке до рекордно низкого уровня в 8%, удлинению срока кредитования при одновременном существенном росте зарплат (средняя зарплата с начала года прибавила более Т20 тыс. или 17%), который пока происходит в основном за счет госсектора. В результате, для обслуживания ипотечного займа среднему домохозяйству достаточно примерно трети его доходов в месяц, тогда как годом ранее требовалось более половины.
Перспективы следующего года выглядят достаточно оптимистично. В частности, на рынке жилья можно ожидать сохранения высокой активности и существенных объемов строительства. Для государства жилищное и инфраструктурное строительство являются приоритетом, тогда как у населения имеется потребность в улучшении жилищных условий. Такая синергия будет способствовать поддержанию относительного баланса спроса и предложения – объемы нового строительства подстраиваются под платежеспособный спрос, обусловленный господдержкой. Соответственно цены на рынке жилья в следующем года, по нашему прогнозу, повысятся на 5-7%.
