Ваш Партнер
на рынке капитала!

Рынок жилой недвижимости Казахстана

Скачать

Быстрый рост экономики в среднем на 10% в год (2000-2007гг) и большие объемы заимствований банков на внешнем рынке стимулировали рост жилищного строительства, которое в среднем росло почти на 30% ежегодно в аналогичном периоде. Однако в связи с серьезным замедлением экономического роста, остановкой притока дешевого фондирования после кризиса 2007 года, жилищное строительство вступило в период затяжной стагнации, показав в среднем рост всего на полпроцента в год (2008-2013гг). Впоследствии при активном госучастии ввод жилья перешел к заметному росту, составившему 10% в 2014 году, 19% в 2015 году и почти 18% в прошлом году, впервые превысив отметку в 10 миллионов квадратных метров.

При активном строительстве, обеспеченность населения жильем в Казахстане неуклонно повышалась и превысила 20 кв.м. на человека в 2015 году, при этом в г.Астана и г.Алматы данный показатель приближается к 30 кв.м. на человека. Тем не менее в международном сравнении показатели Казахстана пока достаточно скромные на фоне 70 кв.м. в США, 43 кв.м. в Германии, и 24 кв.м в России.

Ситуация с демографией внешне выглядит оптимистично, население страны в конце прошлого года приблизилось к 18 миллионам, однако при этом наметилась тенденция к снижению молодого населения. Это связано с падением рождаемости в начале 90-х, в результате в ближайшие годы ожидается сокращение населения в возрасте 20-30 лет примерно на сто тысяч в год.

Увеличение потребления домашних хозяйств с 2014 года показывает неудовлетворительный реальный рост всего на 1-2%, тогда как в предыдущие годы уверенно показывало двузначные темпы роста. На это повлияло снижение реальных зарплат на 2% и на 1% в 2015 и 2016 году, а также практически полная остановка кредитования банками (в 2016 году кредитный портфель банков снизился на 0.3%).

Цены на жилую недвижимость (первичный рынок) по Казахстану упали на 4% в прошлом году и почти не изменились в г.Астана и г.Алматы. В реальном выражении с учетом инфляции, цены в тенге на недвижимость по Казахстану все еще на треть ниже цен 2007 года. В г.Астана наблюдался более ускоренный реальный рост цен, однако и там цены на 20% ниже уровня 2007 года. Стоимость аренды оказалась более чувствительной к снизившимся доходам населения, ее стоимость упала в Астане на 12%, в Алматы на 10% в прошедшем году.

За последние годы доступность жилья (стоимость жилья / нетто доходы домохозяйства, лет) улучшилась, однако жилье остается малодоступным. Ипотека как инструмент приобретения жилья из-за высоких ставок крайне дорога и превышает стоимость аренды на 20-30% (платеж по ипотеке в месяц / аренда в месяц). Рынок ипотеки смещается в сторону государственного ипотечного сегмента ввиду отсутствия длинных денег по приемлемым ставкам и высоких рисков для коммерческих банков, которые в свою очередь вызваны невысокими доходами населения.

Государственные программы жилищного строительства существенно облегчают доступ населения к недорогому жилью. С 2012 года за счет средств государства было построено 3 млн кв.м. арендного жилья (9% от общего объема) и 2,6 млн кв.м. кредитного жилья (7% от общего объема). В дальнейшем объемы строительства арендного и кредитного жилья будут поддерживаться на текущих уровнях, т.е. по полмиллиона арендного и кредитного жилья в год.

Согласно концепции новой госпрограммы в сфере строительства жилья, инвестиции в жилищное строительство предполагаются на уровне 16 трлн тенге из которых 10% за счет средств государства. За 15 лет, отводящихся на реализацию программы (2017-2031гг.), объем инвестиций соответствует примерно 1 триллиону тенге в год, что выше 830 миллиардов тенге, сложившихся по факту в 2016 году. В случае успешной реализации программы можно ожидать ежегодный прирост жилищного строительства на 10 миллионов кв.м. (10,5 млн кв.м. в 2016г.). При этом, уровень обеспеченности населения жильем по нашим оценкам повысится с текущих 21 кв.м. до 25 кв.м. на человека по окончании действия программы в 2031 году.

Исходя из снизившихся доходов населения (-4,5% в 2016г. в реальном выражении) и отсутствия оснований для их скорого восстановления, мы ожидаем сохранения небольшой отрицательной динамики цен на жилую недвижимость в текущем году. По мере улучшения ситуации в экономике, активизации банковского кредитования, увеличение цен на недвижимость (массовый сегмент) по нашим оценкам может составить 4-5% в среднем в год до 2020 года.

Подписаться на Исследования
Будьте в курсе актуальных новостей и событий рынков, предлагаем Вам подписаться на информационную рассылку.
Подписаться
Команда
Станислав Чуев
Директор Департамента
Дмитрий Шейкин
Заместитель директора департамента, макроэкономика
Асан Курманбеков
Макроэкономика
Жансая Кантаева
Долговые инструменты
Мадина Метеркулова
Долевые инструменты
Заявка на открытие брокерского счета
Заявка на открытие брокерского счета
Заявка на открытие брокерского счета
Заявка на покупку паев
Брокерский счет в Halyk Finance
Войти в личный кабинет
Для просмотра публикации требуется регистрация на сайте, пожалуйста, авторизуйтесь.
EngҚазРус